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이달의 핵심 키워드

왕조실록으로 본 조선시대 부동산정책의 고찰 : 주택정책을 중심으로

유기현 ( Ryu Ki-hyun )
한국공간환경학회|공간과 사회  75권 0호, 2021 pp. 246-288 (총 43pages)
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역대 정권마다 부동산 가격 안정화라는 목표로 발표되는 수많은 정책들이 시장에서는 여전히 그 기능을 발휘하지 못하고 있다. 과연 어떤 정책을 수립하여야 부동산 및 주택시장에 효과가 있을까 하는 의문에서 조선시대 부동산정책에 관련한 문헌분석 연구를 통해 현 시대의 정책과정 및 내용에 대한 시사점을 도출하고자 한다. 이를 위해 조선왕조실록을 중심으로 분석하며, 연구내용은 주택정책으로 한정한다. 분석결과 조선시대는 건국 초기부터 인구증가와 택지 및 주택 부족이 심각하였고, 이를 해결하기 위해 도성안의 인구를 강제로 이주시키거나, 무허가 주택을 철거하여 택지를 마련하였다. 또한 다주택 소유를 금지하는 규제도 있었다. 이러한 정책에도 주택재고 부족을 해결하지 못함에 따라 도성 밖으로 도시를 확대하는 정책을 추진하였다. 그 외에 집터와 가옥에 세금도 부과하였고, 한성의 사산을 중심으로 개발억제 정책도 시행하였다. 당시의 사회적·역사적·정치적 환경을 반영한 결과로 분석되며, 이는 당시 사회발전을 위한 반드시 필요했던 과정이며, 시장의 움직임에 시시각각 대응하는 것보다 거시적 관점에서 접근이 필요하다는 교훈을 얻게 한다.
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주택임대차보호법에서는 임차인의 대항력 및 우선변제권 취득 및 유지를 돕기 위하여 임차권등기명령 제도를 두고 있다. 한편, 현행 민법 하에서는 임차주택 소유자가 아닌 사람도 임대인이 될 수 있고, 대법원 판례에 의하면 이 경우에도 임대인에게 ‘적법한 임대권한’이 인정된다면 그로부터의 주택 임차인에게 주택임대차보호보법상 대항력 및 우선변제권도 인정될 수 있다. 그런데 현행 주택임대차보호법 체계 하에서는 적법한 임대권한을 가진 임차주택 소유자 아닌 임대인으로부터의 주택 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차권등기명령을 받거나 그에 따른 임차권등기를 하는 데에 실무상 문제가 있다. 구체적으로는 피신청인을 임대인으로 기재하여 임차권등기명령신청을 하는 경우 임차권등기가 마쳐질 수 없는 등의 문제가, 피신청인을 임차주택 소유자로 기재하여 임차권등기 명령신청을 하는 경우 적법하게 임차권등기명령이 발령될 수 없는 등의 문제가 있다. 이와 같은 실무상 문제가 발생하는 원인은 주택임대차보호법상 임차권등기명령의 재판, 집행에 관한 주택임대차보호법 등 관련규정이 임차주택 소유자가 임대인과 동일인일 것임을 전제로 정해진 데에 있으므로, 그와 같은 관련규정은 정비하는 방법으로 실무상 문제를 해결하여야 한다. 다만, 주택임대차보호법에 의한 임차권등기명령의 재판, 집행에 관하여 가압류절차를 준용하도록 하는 주택임대차보호법 제3조의3 제3항보다는 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 등 하위규범을 개정하는 방법이 바람직하다.
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우리 법제는 소유권이전등기청구권이 양도되는 경우 순차등기를 원칙으로, 포괄승계인에 의한 등기신청을 예외적으로 인정하고 있다. 이는 부동산등기법 제27조에서 상속이나 법인의 합병과 같은 등기원인 발생 이후의 포괄승계를 규정하고 있는 것과는 반대로 매매와 교환, 증여와 같은 특정승계의 경우 그러한 허용규정이 없기 때문이다. 한편 계약인수에 해당하는 수분양권 양도에는 대표적으로 미등기 전매와 복등기가 있다. 그리고 ‘양도세 매수자부담’이라는 탈세행위도 있다. 이러한 수분양권 전매는 수분양자의 명의를 변경하면, 등기는 변경된 수분양자 앞으로 직접 경료되기 때문에 오히려 특조법의 취지를 크게 훼손할 수 있다. 따라서 수분양권에 대한 전면적 불법전매금지와 이에 기한 매매계약의 효력을 원천 무효하는 규정의 신설이 필요하다. 우리 법제에서 포괄승계인에 의한 등기신청 뿐만 아닌 직접등기가 필요한 사례로 먼저 부부간 공동명의 등기를 들 수 있다. 매매계약 당시에는 미혼이었던 매수인이 매매계약 후 등기 전에 혼인을 하여 매수 부동산을 부부공동명의로 등기하는 경우가 그것이다. 그리고 이혼의 경우 부부가 공동매수인으로서 부동산 매매계약을 체결한 후 등기 전에 이혼을 하면서, 일방이 매수 부동산을 보유하기로 재산분할이 될 때에도 직접등기의 필요성이 있다. 이에 대해 캐나다 온타리오주의 부동산 등기제도는 우리에게 많은 시사점을 준다. 온타리오주의 ‘등기명의에 관한 지시서(direction regarding title)’ 제도는 매도인이 자신이 받을 대금의 납부방식에 대해 매수인에게 지시하고, 매수인은 매도인에게 부동산의 등기부상 명의를 어떻게 등재할 것인지에 대해 지시하는 방식으로 이루어진다. 그리고 매매계약 후 명의변경이 필요한 상황에서 ‘등기명의에 관한 지시서’ 이외에 정정(amendment) 제도와 양도(assignment) 제도가 활용된다. 온타리오주의 ‘등기명의에 관한 지시서’ 제도는 매매계약 후 등기 전에 매매목적물을 특정승계하는 경우 순차등기의 필요없이 직접등기를 함으로써, 시간과 비용을 절감하고 추후 직접등기의 원인을 투명하게 확인할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 최종적인 등재내용상으로 직접등기인지의 여부와 그 경위를 알 수 없다는 한계점도 분명 존재한다. 이러한 시사점에 비추어 볼 때 우리의 포괄승계인에 의한 등기신청제도는 특정승계인이라고 하여 특별히 달리 취급하여야 할 이유가 없으며, 그렇기에 부동산등기법에 특정승계인에 의한 등기신청규정을 신설할 필요가 있다. 민법 제539조에 규정된 제3자를 위한 계약은, 중간절차를 생략하고 등기신청을 한다는 점에서 특정승계인에 의한 등기신청과 유사하지만 제3자를 위한 계약은 하나의 계약이고, 특정승계인에 의한 등기신청은 두 개의 매매계약과 하나의 등기신청으로 구성된다는 점, 제3자인 수익자는 수익의 주체일 뿐 계약당사자는 아니지만 특정승계인은 계약당사자가 된다는 점 등에서 엄연히 구조상의 차이가 있다. 그리고 3자간 명의신탁과 관련해서는, 엄격한 효력규정을 둔 부동산실명법의 취지와 기술법과 절차법에 해당하는 부동산등기법의 그것은 그 목적과 내용이 다르기에 동일선상에서 비교할 수 없는 부분이 있다.

종합부동산세와 재산세 간 이중과세조정의 쟁점과 평가

한재명 ( Jae Myung Han ) , 김민정 ( Min Jung Kim )
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본 연구는 종합부동산세와 재산세 간 이중과세조정의 변화와 쟁점을 정리하고, 그 적정성을 평가하는 데 목적이 있다. 이를 위해 현행 제도에 대한 평가모형을 설계하고 모의실험을 시도하였다. 그 결과는 다음과 같다. 첫째, 현행 종합부동산세법상의 재산세액 공제 방식은 부동산 총액이 비슷하더라도 보유 물건수가 많으면 실공제율이 물건별 구분공제 방식에 기반한 대안적 실공제율 수준을 다소 상회하게 되어 과다 공제의 소지가 있다. 둘째, 이 과다 공제의 정도는 부동산 물건수가 동일하더라도 일정 합산가격을 전후로 커지다가 작아지는 경향을 보인다. 셋째, 부동산 총액이 동일할 때 물건수가 많을수록 물건당 가격이 작아지므로 더 낮은 세율의 적용을 받는 과세표준 비중이 많아져서 일정 부동산 총액 지점까지 재산세 실효세율이 낮아지는 경향을 보인다. 이러한 결과는 현행 종합부동산세와 재산세 간 이중과세조정 제도가 부동산 총액 또는 보유 물건수에 따라 공제율 및 재산세 실효세율이 다른 양상을 나타냄으로써 납세자 간 세부담의 형평을 저해하고 있음을 보여준다. 그 주된 원인은 현행 종합부동산세와 재산세 간 이중과세조정 제도가 동일한 납세의무자가 보유한 물건들에 대해 종합부동산세 체계에 따른 합산 가격을 기준으로 설계된 데에 있다. 따라서 각 세목의 도입 취지를 고려하여 합산 가격이 아니라 물건별 가격을 기준으로 현행 이중과세조정 제도를 재설계하는 방안을 검토할 필요가 있을 것이다.

부동산 뉴스와 주택경기의 동적 관계에 대한 고찰: 언론보도논조지수 개발을 중심으로

서정석 ( Seo Jungseok ) , 오지훈 ( Oh Jihun ) , 김정섭 ( Kim Jeongseob )
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It is well known that news can affect the psychological factor and sustain the housing bubble by framing specific information about the housing market. The news reports about real estate market could affect an expectation of housing consumers which is one of the significant factors to explain housing market trends. To explore the relationship among housing market news, consumers' sentiment, and market trends, we develop a Media Tone Index based on housing news articles collected from the online portal site. We apply text-mining techniques to quantify the tones of news articles related to the housing market. Then, we conduct time-series analysis such as Autoregressive Distributed Lag and Error Correction (ARDL-EC) models to analyze the dynamic relationship between the Media Tone Index and housing market trends in South Korea. As a result, we identify similar time-series trends between the Media Tone index and consumers' sentiment. Moreover, when the housing market was on a downtrend, news articles' tone tended to become positive. The relationship between the Media Tone Index and other housing market variables identified in this study could provide a better understanding of housing market dynamics both in the short- and long-term.

주택시장 예측을 위한 부동산 감성지수 개발 연구

박재수 ( Park Jae-soo ) , 이재수 ( Lee Jae-su )
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부동산에의 부합의 요건에 관한 비판적 고찰

김태관 ( Kim Tae-kwan )
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민법 제256조는 이른바 첨부 중 부합, 좀 더 구체적으로는 부동산에의 부합을 규정한 것인데, 제256조의 문언만으로는 어떤 물건이 “어떤 경우”에 부동산에 “부합하였다”고 볼 것인지는 반드시 명확하지 않다. 제256조 본문의 부합에 관한 대법원 판례는 훼손하거나 과다한 비용을 지출하지 않고서는 분리할 수 없을 정도의 “부착·합체”라는 기준(이하 “부합의 제1기준”이라고 한다) 외에 “거래상 소유권의 객체가 될 수 있는지 여부”라는 기준(이하 “부합의 제2기준”이라고 한다)을 또 하나의 기준으로 들고 있다. 한편, 민법 제256조 단서의 부합의 예외로서 부속을 인정하기 위해서는 “부속자에게 권원이 있을 것”(권원요건)과 “부속물이 분리하여 경제적 가치가 있을 것”(부속물의 독립성요건)을 요하는데, 그 경제적 가치의 판단은 “사회통념상” 경제적 효용의 독립성을 기준으로 하여야 한다고 판시한다. 다만, “부합물이 분리복구가 불가능할 정도로 부동산과 부착·합체되어 그 부동산의 구성부분이 된 경우”(강한 부합)에는 부합물이 그 권리의 객체성을 상실하여 제256조 단서가 적용될 수 없다고 판시한다. 이 논문에서는 부동산에의 부합에 관한 종래 학설과 판례의 입장에 대해 비판적 고찰을 수행한 결과, 다음과 같이 정리할 수 있다. 첫째, 제256조의 본문의 부합과 단서의 부속은 부합물이 피부합물인 부동산과 결합하여 부합물의 물건으로서의 독립성이 소멸하거나 그 소멸의 저지에 관한 것을 규율하는 것이다. 둘째, 제256조 본문의 부합의 제1기준은 통설과 판례와 마찬가지로 그 분리복구로 인한 훼손이나 과다한 비용을 요할 정도의 부착·합체로 이해함이 타당하고, 그 이유로는 강한 부합에서는 부합물과 부동산의 사회경제적 가치의 보존을, 약한 부합에서 권원 여부에 의해서도 부합물의 소유권이 소멸할 수 있다는 점에서 당사자 사이의 이해조정을 들 수 있다. 셋째, 제256조 본문의 부합의 제2기준은 부합의 기준으로 보아서는 안된다. 판례가 들고 있는 부합의 제2기준은 제256조의 규정이 적용되는 국면(부합물이 피부합물에 부착·합체되어 그 독립성을 소멸하거나 그 저지되는 국면)을 벗어나 부합물이 피부합물인 부동산과 별개의 독립된 물건으로 창출되는 국면에 관한 것이기 때문이다. 이는 제256조의 적용이 아니라 제187조가 적용되거나 집합건물법이 적용될 국면이다. 따라서 건물의 증·개축 부분이 독립성을 갖는 경우에는 통설과 같이 제256조 단서를 적용해서는 안된다. 넷째, 제256조 단서의 부속에 관한 판시 중 사회통념상 경제적 효용의 독립성은 제256조 본문이 적용되는 것을 전제로 한 것으로 부합의 제2기준과는 무관하다.

감정평가법인등의 업무에 대한 법적 고찰 - 부동산 컨설팅 업무를 중심으로 -

김종성 ( Kim Jong-sung ) , 정유나 ( Jeong Yu-na ) , 유선종 ( Yoo Seon-jong )
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감정평가사제도는 공정한 감정평가를 통해 국민의 재산권을 보호하고 국민경제의 발전을 도모하기 마련된 제도로, 공공복리의 증진이라는 공익달성을 위한 국가 전문자격제도라고 할 수 있다. 한편 전문자격제도는 직업선택의 자유라는 국민의 기본권에 제약을 두면서 성립되는 만큼 공적 제한의 한 형태로 이해할 수 있다. 따라서, 감정평가법인등에게 독자성인 인정되는 업무의 범위는 제한적으로 새길 필요가 있다. 감정평가법에서의 감정평가 개념은 문리해석상 ‘가치추계업무’에 한정하여 해석함이 타당하다. 한편, “토지등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공”업무를 규정하고 있는 감정평가법 제10조 제7호의 업무는 ‘부동산 컨설팅 업무’를 의미하는 것으로, ‘비가치추계업무’영역에 해당하고, 감정평가법상 감정평가의 범위에 해당함이 없는 만큼, 감정평가법의 적용 범위에서 벗어난다고 해석하는 것이 타당하다. 감정평가의 개념을 ‘가치추계업무’에 한정하는 전제에서, ‘부동산 컨설팅 업무’를 감정평가법인등의 업무에서 분리하여, 전문자격사가 아닌 일반적 지위에서 수행할 수 있게 하는 방안을 생각해 볼 수 있다. 궁극적으로 부동산 컨설팅 업무에 대한 일반적인 기준을 마련하는 토대로 감정평가법인등이 참여하여 전문성을 발휘할 수 있는 영역을 한정하는 방안을 제시하는 것이 타당하며, 이러한 방침은 “다른 법령에 따라 감정평가법인등이 할 수 있는 토지등의 감정평가”를 규정하고 있는 감정평가법 제10조 제8호 규정과의 중복 여지가 있는 바, 사실상 동법 동조 제7호 업무의 삭제를 의미할 수 있다. 감정평가법인등의 업무를 명확히 규정함으로써 사회적 혼란을 방지하고, 감정평가법인등의 전문성이 발휘될 수 있도록 하는 제도의 정비가 필요하다.

부동산충격이 소비에 미치는 영향: 패널 자료를 중심으로

차은영 ( Eun Young Chah ) , 이새롬 ( Saerom Lee )
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본 연구는 한국노동패널조사(KLIPS) 데이터를 이용하여 가구의 소득 및 자산 중 부동산과 관련된 변수의 고유충격이 소비 배분에 미치는 효과를 분석하고 완전소비보험가설을 검정하였다. 한국 가구는 다른 국가에 비하여 상대적으로 높은 부동산자산 비중을 갖는다는 점에서 부동산 충격이 소비에 미치는 영향을 살펴보는 것은 의미가 있다. 15개의 소비지출로 세분화하여 완전소비보험가설을 검정한 결과는 다음과 같다. 첫째, 전체 가구를 대상으로 한 검정 결과 부동산소득 수준 변화는 소비 수준 변화와 양(+)의 상관관계를 보였지만, 부동산자산 시가 수준 변화는 소비 수준 변화와 음(-)의 상관관계를 가짐을 확인할 수 있었다. 이와 같은 결과는 부동산 가격이 상승함에 따라, 가구가 더 적극적으로 자산축적을 늘리고 단기적으로는 소비 수준을 감소시켰을 것이라는 점을 시사한다고 할 수 있다. 둘째, 가구주 나이를 기준으로 나누어 검정한 결과에 따르면, 연령대가 높은 그룹의 부동산소득 수준의 변화가 상대적으로 더 다양한 소비 유형에 영향을 미쳤고, 부동산 자산시가 수준 변화는 소비 수준 변화와 양(+)의 상관관계를 가지는 것으로 나타났다. 노인층의 경우 은퇴로 인해 총소득에서 부동산소득이 차지하는 비중이 높아지게 됨에 따라 젊은 계층에 비하여 더 뚜렷한 자산효과를 가진다는 점을 시사한다고 할 수 있다.

부동산 명의신탁과 불법원인급여 성립 여부의 고찰

이봉림 ( Lee¸ Bongrim )
한국법학회|법학연구  80권 0호, 2020 pp. 199-216 (총 18pages)
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『부동산실명법』이 처음 만들어진 후와 달리 20여년이 지난 오늘의 부동산실명제는 금융실명제와 함께 하나의 질서로 자리를 잡았고, 부동산 거래에서 투명성을 높이는 방향으로 사회 평균인의 인식에 자리 잡게 되었다. 이제 『부동산실명법』을 위배한 명의신탁은 반사회질서의 법률행위라는 불법성에 관한 공통의 인식으로 마련되었다고 할 수 있다. 이와 같이하여 법의 해석에 있어서 가장 중요한 요소 중의 하나가 바로 법의 ’입법취지‘를 고려한 논리해석이다. 이러한 논리해석에는 법 전체에 대한 유기적ㆍ논리적인 연관성에 입각하는 동시에 입법의 목적ㆍ결과 등을 고려해야 함은 두말할 나위가 없다. 그런데 법원의 사회적 역할과 기능 측면에서 보면 지난해 판결은 재고의 필요가 충분하다. 법의 대원칙인 정의와 공평의 원칙에서 바라보아도 탈세와 불법의 대상이 되는 행위는 일벌백계하여야 한다. 그리고 법의 입법취지에 부합하는 법의 논리적 해석이 중요하기 때문에 명문의 법 규정에 반대되는 법원의 해석은 자제되어야 한다. 법이 정당한 목적을 달성하기 위하여 그러한 행위를 금지하는 법률을 만들고 처벌하는 조항을 두었다면, 사법부로서는 법 위반 당사자에 대하여 헌법과 법률이 규정한 법률의 해석과 적용으로 위법행위를 근절하기 위하여 그 역할을 충실히 하여야 한다. 그래야만이 민법이 규정한 불법원인급여제도를 이용하여 『부동산실명법』을 위반한 명의신탁자를 제재하는 것이 가능하고, 이러한 조치가 부동산실명법의 입법 목적을 달성하기 위한 가장 효율적인 수단인 이상, 이를 적용하는데 한 치의 망설임이 있어서는 아니 된다.